- 広告にある「駅から徒歩○分」の基準は何ですか？
- 不動産広告では、徒歩時間として道路距離８０ｍを１分として計算し、１分未満の端数は切り上げて表示されます（８５０ｍ÷８０＝１０．６２５→１１分）。したがって、信号待ちや坂道などは考慮されていません。
また、電車やバスの所要時間は運行ダイヤによる時間が表示されますが、待ち時間 や乗り換え時間は表示されません（待ち時間等が含まれない旨は明記されます）。
鉄道会社が公表する新設予定駅は、その整備予定時期（その時期が変更されることがある場合はその旨）を明らかにして表示されますが、新駅からの電車の予想所要時間は表示できません。
- 建築条件付きでは土地だけ購入できないのですか？
- 宅建業者が土地を販売するに当たり、一定期間（３ヵ月）内に建物を建築することを条件とする「建築条件付き土地」というものがあります。このような場合、土地のみの販売はされません。契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。
土地の売買契約後、３ヵ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。
また、広告によっては、建物のプラン例（間取図）を大きく掲載するなど、新築の建売住宅の広告のように見えるものもありますので注意して下さい。
- セットバックってなんですか？
- 敷地は幅員４ｍ以上の道路に接していなければならないのが原則ですが、例外として４ｍ未満であっても良い場合があります。このような道路は、建築基準法４２条２項に規定されていることから、「２項道路」とか「みなし道路」といわれています。この場合、原則として道路の中心線から２ｍ後退（セットバック）した線が道路と敷地の境界線とみなされます。
セットバック部分は、道路として取り扱われますから、建て替えなどの際にはその部分は、建ぺい率や容積率の基礎数値から除外されます。
不動産広告では、セットバックを要する場合はその旨を表示し、セットバック部分の面積が概ね１０％以上になる場合は、その面積まで表示することにしています。
- 抵当権付き物件、契約して大丈夫でしょうか？
- 抵当権が実行されますと、その物件の所有権を失うことになります。ですから、この場合、売主に「抵当権の抹消登記」を請求し、それと引き換えに代金の支払いをすればよいわけです。抵当権を消滅させてから契約するか、契約時において一切の権利の付着していない所有権の移転を、売主に保証させる必要があります。
このような権利関係を事前に知る方法として、登記簿を取り寄せてみるのも1つの方法です。登記簿には表題部、甲区、乙区という欄があって、それぞれの物件の所有地や持ち主が記載されています。抵当権等については乙区に記載されています。契約時にこうした権利関係を説明するのは、業者の義務とされていますから、信用ある業者であればきちんと説明してくれると思います。
- 不動産の売買もクーリングオフできますか？
- 登記がされているということで相手が履行に着手しているので、手付解除はできません。原則論からいえば通常契約をした以上、後になって意思をひっくり返すことは許されません。契約の意味がなくなるからです。
ただ、この原則論をいつも貫くと消費者に酷な場合もありますので、宅建業法には「クーリング・オフ」という制度が設けられています。つまり、頭を冷やすという意味です。一定の要件を満たしている場合に限り、買主側に無条件で解除を認めようというものです。
その要件とは、
第１に、業者が自ら売主の場合。
第２に、業者の事務所など以外の場所でした契約。
第３に、契約の履行関係が終了していないこと。
第４に、クーリング・オフの意思を伝えるのは必ず書面によること。
第５に、クーリング・オフについて記載した書面をもらい、その説明を受けた日、すなわち告知があった日から数えて８日を経過していないことです。
- 不動産の売買契約を締結したが、解除はできないの？
- 通常、契約は守ってもらわなくてはいけませんが、この場合、手付を放棄すれば解約できます。手付というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金銭をいいます。
一般に不動産取引の場合には、それがどんな名目の手付であれ解約手付としての性質を持っています。
買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。いわゆる「手付流し、倍返し」と呼ばれるものです。
ただし、額があまり高すぎると事実上解約手付としての目的を果たせないので、売買代金の１割ぐらいが一般的です。宅建業者自らが売主となって手付を受け取る場合は、２割を超えてはいけません。「手付流し、倍返し」は、相手方が契約内容の実行に取りかかる前までにしなければなりません。
- ローンが通らなかったら売買契約はどうなりますか？手付金として払った お金は戻ってくるのでしょうか？
- 不動産を買う時に一番気になるのは、やはり資金繰りでしょう。現在では、全額自己資金でという方は少ないと思います。宅建業者は買主がローンを利用することを知っている場合には、事前に「ローン特約」について説明しなければならないことになっています。簡単にいえば、ローンが組めなかった時にどうするかの取り決めです。
契約をされる場合には、ローン利用の旨をはっきり伝え、契約書にローン特約条項として、「買主の責めに帰すことのできない事由により融資の全部、または一部について承認が得られないときには買主はこの契約を無条件で解除することができる」の旨の条項があるかないかを確認することが必要です。
この特約がなければ融資不承認になっても、契約を解除することも、手付金を返してもらうこともできなくなり、さらには、代金支払債務の不履行となって契約を解除され損害賠償請求をされることもあります。
- 頭金はどのくらい用意したら良いでしょうか？
- 一般的には物件価格の2割が理想と言われていますが、100%ローンをご利用のお客様もいらっしゃいますので、特に決まりがあるわけではありません。何より借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要になりますので営業担当または金融機関にご相談ください。
- 売りたいときの価格査定はお金がかかりますか？
- 費用は頂きません。今すぐ売却の予定のない方でもお気軽にご依頼ください。
いくらで売れるかを真剣に私たちとお客様で一緒に検討し、その結果ご売却のご依頼を頂ければと思っています。
- 売る前に準備するものがありますか？
- 売却相談は、予め所有不動産の詳細が分かるものを準備して頂くと、相談がスムーズに進みます。
・権利証（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です）
・分譲時のパンフレット（マンション）
・土地の測量図面や建物の図面等
・固定資産税の納付書
- 販売価格は誰が決めるんですか？
- 担当者が提示する「査定価格」をご参考いただき、売主様にお決めいただきます。
また、販売価格に『ご希望価格』と「査定価格」に差がある場合は、ご希望価格に沿った販売価格をご提案させていただきます。
- 査定はどのようなことをするのですか？
- 簡易査定はお部屋の確認は行ないませんが、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向を考慮に入れて、おおよその査定価格を出します。本査定になると、お住まいを訪問させていただき、お部屋の状態等を確認してから、査定価格を出します。この査定は日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際のお部屋で確認し、簡易査定よりも精度の高い査定価格になります。
- 広告を行うのには費用がかかりますか？
- 広告にかかる費用は弊社が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありません。
- 広告を行なわないで売却は可能ですか？
- 広告をしないで売却することも可能です。弊社独自のネットワーク、購入希望者へのご紹介など、多彩な方法で売却活動を行ないます。近隣へのチラシ等の配布は控え、インターネット掲載することをおすすめします。
- 時間をかければ高く売れますか？
- 売買に時間がかかると、売れ残りのイメージが出ることがあります。
一概には言えませんが、時間がかかると価格が下がる傾向にあります。
- 売却するときローン残高より売値が安かったらどうなりますか？
- 通常、所有権移転登記手続き（売買代金残金受領時）と同時に住宅ローン等の残債を支払い、抵当権抹消の手続きを行います。
ローン残高が売却代金を上回る場合は、差額を現金で用意する必要があります。
バブル期に買った人が売りたくても売れないという話をするのは、こうした事情によるものです。
ローン残債処理も丁寧にアドバイスいたしますので、ご相談ください。
- 売却代金はいつもらえますか？
- 売却代金は、契約時と引渡し時の２回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時に手付金として約５～１０％、引渡し時に残りの金額（残代金）が支払われます。
- 売却する際は、必ずリフォームが必要ですか？
- 一般的にはリフォームは必要ありません。買主様の好みの問題もありますので、買主様が負担するケースが多いです。ただし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却が実現することもあります。その際は提携先のリフォーム会社がございますので、弊社にてご提案させていただきます。
- 鍵は預けなくてはなりませんか？
- 居住中の場合はお預けいただく必要はございません。空家の場合は、弊社にお預けいただけますと、ご案内時などは当社にて対応いたします。
- 居住中で売ることはできますか？
- 可能です。中古物件の場合、お客様がお住まいになりながら売却活動をされるケースは多々ございます。
- 媒介契約すると自分で買主を見付けられないの？
- まず、媒介契約について説明しますと、宅建業者が宅地建物の売買などの仲介の依頼を受けると依頼者との間に書面（媒介契約書）を作成し、交付しなければなりません。
「専任媒介契約」というのは媒介契約の１つです。依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理の依頼を禁止する契約で、これによって業者間の「抜け駆け」を防ごうというものです。
その他、他の業者に依頼できる「一般媒介契約」や、自己発見取引も禁止する「専属専任媒介契約」などがありますから、媒介契約をするときはきちんと確認する必要があります。
「専任媒介契約」は自己発見取引を禁止するものではありませんので、ご自身で買主を見つけた場合は仲介手数料を支払う必要はありません。
